TOP Ö 2.2: Vollzug der Baugesetze;
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33 f für den Bereich Burgkirchener Straße (nordwestlich), Schellingstraße (südöstlich), Flst.-Nrn. 2174/17, 2174/14-T, Gemarkung Burghausen, im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB -Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 33 b -
Änderung des Planungskonzeptes - Billigungsbeschluss

Beschluss: ungeändert beschlossen

Abstimmung: Ja: 24, Nein: 0

Entsprechend der Empfehlung fasst der Stadtrat folgenden Beschluss:

 

Dem Stadtrat wird empfohlen, folgenden Beschluss zu fassen:

 

Zu den Schreiben der Polizeiinspektion Burghausen vom 28.05.2010 sowie 15.02.2010:

Die Unfallhäufigkeit auf dem betreffenden Streckenabschnitt der Burgkirchener Straße zwischen Anton-Riemerschmid-Straße und Hechenbergstraße ist auch der Stadt bekannt. Die Unfallereignisse geschahen jedoch im Bereich der Zu- und Ausfahrt des Nettomarktes im Nahbereich der ampelgeregelten Kreuzung mit der Hechenbergstraße. Dieser Bereich liegt nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 f. Beobachtungen des Ordnungsamtes der Stadt Burghausen zu Folge stellen sich Zufahrten zum Parkplatz des EURONICS-Fachmarktes in Folge der Übersichtlichkeit des Straßenabschnittes und des größeren Abstandes zur nächsten Ampel geregelten Kreuzung unproblematisch dar. Die Stadt wird jedoch das dortige Verkehrsgeschehen auch in Bezug auf die geplante Stellplatzerweiterung weiterhin kritisch beobachten und bei entsprechender Notwendigkeit verkehrslenkende Maßnahmen ergreifen. Die Änderung der Parkplatzzufahrt über die Schellingstraße, bei der es sich bisher um eine ruhige Wohnstraße handelt, sowie Hechenbergstraße kommt  für die Stadt jedoch keinesfalls in Frage, da dort sowohl mit Konflikten, wie auch mit der Gefährdung der Anwohner zu rechnen ist. Für den Parkplatz des Nettomarktes käme eine Zufahrtsregelung über Schelling- und Hechenbergstraße aus topografischen Gründen nicht in Frage.

 

Zum Schreiben des Bund Naturschutz in Bayern e. V. vom 28.05.2010 i. V. m. Schreiben vom 24.02.2010:

Zu 3.1: Die derzeit ausgeräumte Wiesenfläche soll zu einem Parkplatz umgestaltet und gegebenenfalls mit einer Tiefgarage unterbaut werden. Die Reduzierung der Grünfläche wird durch die neu festgesetzte extensive Dachbegrünung und die gegenwärtig im Innenstadtgebiet erfolgenden Bepflanzungs- und Begrünungsmaßnahmen, wie die Anlage des botanischen Gartens, die Moosbachrenaturierung mehr als kompensiert.

Zu 3.2: Die Funktion der Frischluftschneise bleibt mit der Anlage eines offenen Parkplatzes und der bewussten Freihaltung des Erd- und ersten Obergeschosses im Bereich der neuen Überbauung für die Zirkulation bodennaher Kaltluft erhalten.

Zu 3.3: Die Stadt hat die Änderung des Bebauungsplanes beschlossen, da sie das beantragte Bauvorhaben für vertretbar hält und dieses die Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes überschreitet.

Zu 3.4: Mit der Änderung des Bebauungsplanes Im Verfahren nach § 13 a BauGB erfolgt die Änderung durch Anpassung des Flächennutzungsplanes.

Zu 3.5: Mit dem Ausschluss von aufgeständerten Fotovoltaikanlagen sollte eine über die festgesetzte Gebäudehöhe hinausgehende Höhenentwicklung in Folge von deren Errichtung im Interesse des Stadtbildes und einer damit verbundenen zusätzlichen Beeinträchtigung für die Hinterliegergrundstücke verhindert werden.

Die textliche Festsetzung Ziff. 1.3 Dachgestaltung wird wie folgt geändert: Fotovoltaikanlagen sind weitgehend flächenbündig zu errichten. Aufgeständerte Fotovoltaikanlagen dürfen die Dachfläche ab einem Abstand von 3,00 m von den Außenkanten des Gebäudes um bis zu 1,00 m überragen.

Zu 3.6: Der von den zusätzlich geplanten Stellplätzen ausgelöste Zu- und Abfahrtsverkehr des Fachmarktes hat am Verkehrsaufkommen der Burgkirchener Straße lediglich einen verschwindend geringen Anteil.

Zu 4.1: - Die textlichen Festsetzungen werden wie folgt ergänzt: “Flachdächer dürfen für die Aufstellung von Fotovoltaikanlagen genutzt werden. Auf eine dezidierte Festsetzung von Gründächern wird verzichtet. Auf die Stellungnahme zu Ziff. 3.1 wird verwiesen.

Zu 4.2: Da Kaltluft in der Regel in den außerhalb der Geschäftsöffnung liegenden Nachtzeiten entsteht und bodennah abfließt und der Bereich von Barriere bildenden baulichen Anlagen frei zu halten ist, wird eine Nachweis durch weitere Gutachten verzichtbar. Dies erfolgt durch eine diesbezügliche Nebenbestimmung.

Zu 4.3: Soweit innerstädtische Verdichtungsmaßnahmen ohne Bebauungsplan bzw. im Rahmen von vertretbaren Abweichungen zugelassen werden können, ist dies gängige Praxis.

Zu 4.4: Nachdem eine Überschreitung der zulässigen Richtwerte der TA Lärm nicht zu erwarten ist und die zuständige Fachbehörde sich dazu nicht veranlasst sah, besteht keine Rechtsgrundlage für die Forderung eines Schalltechnischen Gutachtens.

Zu 4.5: Sie zu 3.5

Zu 4.6: Siehe zu 3.6

Zu 4.6.1: Maßnahmen der Innenentwicklung können bei der vorliegenden Größenordnung auch unter Kumulationsgesichtspunkten nicht mit überörtlichen Verkehrsmaßnahmen, wie der geplanten Umgehungsstraße verknüpft werden.

Zu 4.6.2: Der geringfügige Anteil möglicher immissionswirksamer Flächen der geplanten, straßenseitigen Erweiterung hat Im Verhältnis zum Bestandsgebäude einen zu vernachlässigenden Anteil. Nachdem Schallreflexion in der Vergangenheit kein Problem darstellte, wird von einer entsprechenden Erweiterung der Festsetzungen sowie der Forderung nach entsprechenden Nachweisen abgesehen.

Zu 4.6.3: In die Vorberatungen mit Bauwerbern fließen, wo sinnvoll, verkehrslenkende bzw. –reduzierende Überlegungen ein. Im vorliegenden Fall wurde im Interesse der Hinterlieger an einer Orientierung zur Burgkirchener Straße fest gehalten.

Zu 4.6.4: Siehe zu 3.6 und 4.6.1.

 

 

Zum Schreiben des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Töging, vom 31.05.2010:

Bei den angrenzenden Grünflächen handelt es sich nicht um landwirtschaftliche Nutzflächen, sondern um Grün- und Ausgleichsflächen. Ein Hinweis bezüglich möglicher Staubentwicklung erübrigt sich daher.

 

Zum Schreiben des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 15.06.2010:

Den Anregungen des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein wird gefolgt. Unter D) HINWEISE wird die Empfehlung zur Aufstellung eines übergreifenden Entwässerungskonzeptes für Stellplätze und Tiefgarage in die Planzeichnung aufgenommen

 

Zum Schreiben des Landratsamtes Altötting vom 21.06.2010:

Sachgebiet 52 (Hochbau):

1.  In den Festsetzungen unter Ziff. 6 ist ein Bereich festgesetzt, der erdgeschossig bis zu einer Höhe von 2,80 m  ü. FFB von Bebauung freizuhalten ist. Dieser Bereich ist maßgebend für den Abfluss bodennaher Kaltluft und daher von städtebaulicher Bedeutung. Die Objektplanung sieht im Antrag auf Bauvorbescheid für das erste Obergeschoss eine geringfügig darüber hinausgehende Überbauung vor, die dem Charakter eines zweiten Luftgeschosses entspricht, so jedoch nicht differenziert festgesetzt wird.

2.  Die Ein- und Ausfahrten werden dargestellt.

 

Sachgebiet 53 (Landschaftspflege, Grünordnung und Gartenbau):

Die maßgeblichen Teilfunktionen des angrenzenden Grünzuges, die auch von teilversiegelten Parkplatzanlagen erbracht werden, sind weniger eine großzügige Über- und Eingrünung, sondern die, wenn auch nicht separierte Offenhaltung für Fußgänger und bodennahen Kaltluftabfluss zur Belüftung der Burgkirchener Straße, der durch Hecken eher behindert wird. Die Funktion der angrenzenden Frischluftschneise wird auch durch die geplanten Parkplatzanlagen gewährleistet.

Weitergehende Begrünungsauflagen erfolgen nicht. Auf die neu aufgenommene Verpflichtung zur Vorlage eines Freianlagenplanes gemäß Festsetzung C)2. wird verwiesen.

Es wird bewusst davon abgesehen, die Bäume entlang des Straßenzuges der Burgkirchener Straße dezidiert  festzusetzen, da derzeit nicht voraussehbare verkehrstechnische Veränderungen eine Verpflanzung erfordern können.

Immissionsschutzgesetz:

Keine Stellungnahme erforderlich.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme:

Unter C)2. der textlichen Festsetzungen wird mit Einreichung des Bauantrages die Vorlage eines Freiflächengestaltungsplanes festgesetzt.

 

Der Entwurf des im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB aufgestellten Bebauungsplanes Nr. 33 f wir in der Fassung vom 22.07.2010 mit nachfolgender Begründung gebilligt.

 

Begründung

zur Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 33 b, Bebauungsplan Nr. 33 f, Burgkirchener Str. (nordwestl.), Schellingstr. (südöstl.) für das Flst. Nr. 2174/17 Gemarkung Burghausen im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB.

 

Vorbemerkungen

Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 33 b setzte im Bereich der betreffenden Grundstücke entlang der Nordwestseite der Burgkirchener Straße eine maximal dreigeschossige Geschäfts- und Bürobebauung, die auch inzwischen errichtet wurde, sowie eine öffentliche Grünfläche fest.

Der südwestliche Gebäudeabschnitt des heutigen EURONICS-Gebäudes, Flurstück Nr. 2174/17 soll nun erweitert und um ein städtebaulich vertretbares weiteres Penthouse für den Betriebsinhaber aufgestockt werden.

 

Erfordernis der Neuaufstellung des Bebauungsplanes

Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 b wurde erforderlich, da die vorliegende, Planung für eine städtebaulich vertretbare bauliche Ergänzung des bestehenden Bürogebäudes mit Teilaufstockung die Grundzüge des rechtskräftigen Bebauungsplanes berührt.

 

Lage im Naturraum und Einordnung in übergeordnete Planungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 33 b liegt im Bereich der Hochterrasse der Salzach, der oberen Terrasse des Stadtgebietes innerhalb des Siedlungszusammenhangs der Neustadt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan ist die betreffende Fläche als Mischbaufläche (MI), südwestlich daran anschließend Grünfläche dargestellt.

 

Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB

Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan ist der Geltungsbereich als Mischbaufläche (MI), teils als Grünfläche dargestellt. Der Bebauungsplan überschreitet die Grenzen des bisherigen Mischgebietes. Im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB erfolgt auch die Anpassung des rechtsgültigen Flächennutzungsplanes.

 

Planungskonzept:

Erschließung:

Das betreffende Flurstück liegt zwischen der Burgkirchener Straße und der Schellingstraße, die Gebäudezeile grenzt an die Burgkirchener Straße. Grundstückszufahrt und zukünftig erweiterter Geschäftsparkplatz werden von der Burgkirchener Straße her erschlossen. Aus topographischen und städtebaulichen Gründen sowie, um zusätzliche Störungen für die Anwohner auszuschließen, soll keine Anbindung an die Schellingstraße ermöglicht werden. Die notwendigen Stellplätze sind auf dem Grundstück bzw. in einer Tiefgarage nachzuweisen.

 

Städtebauliches und grünordnerisches Konzept:

Mit dem Bebauungsplan wird die planungsrechtliche Voraussetzung für die städtebaulich vertretbare Erweiterung des die Burgkirchener Straße flankierenden Geschäfts- und Bürogebäudes geschaffen.

Die geplante, zukunftsweisende Gebäudegestaltung erwuchs aus der gestalterischen Prämisse, den Grünzug in seiner Luftaustauschfunktion in den unteren Geschossen passieren zu lassen. Die geplanten Erweiterungsflächen sind in Hinblick auf die benachbarten und dahinter liegenden Gebäude des nördlich angrenzenden Siedlungsgebietes in auskragenden Obergeschossen weitestgehend nach Südwesten abzurücken. Die Geschoßzahl wird daher im südwestlichen Gebäudeabschnitt, im Bereich der Gebäudeerweiterung um ein Stockwerk erhöht, wobei diese in Folge von einem bzw. zwei Luftgeschossen in den Bereich des bisherigen Parkplatzes bzw. Grünzuges und auch straßenseitig auskragen.

Im rückwärtigen Bereich wird eine maximal zweigeschossige Erweiterungsfläche für den Verkaufsbereich des Fachmarktes sowie für eine Büroerweiterung vorgesehen.

Gegenüberliegende bzw. südwestlich benachbarte Gebäude weisen IV Geschosse, teils noch mit ausgebautem Dachgeschoss auf.

Da das bestehende Gebäude sowie die vorhandenen Parkplätze nach Südwesten erweitert werden, ist die vorhandene, bisher festgesetzte Grünordnung betroffen. Der erweiterte Parkplatz übernimmt mit seiner Oberflächengestaltung und stärkeren Bepflanzung sowie Verknüpfung mit der angrenzenden Grünanlage Teilfunktionen der umgestalteten Grünfläche.

Kompensatorisch wird für die im nordöstlichen Gebäudeabschnitt befindliche Hofzufahrtsöffnung ein Schall reduzierender Abschluss (z. B. Rolltor) festgesetzt.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die festgesetzte Grundflächenzahl von GRZ 0,65 als Maß der zulässigen Überbauung des betreffenden Baugrundstückes sowie die festgesetzte Geschoßflächenzahl von GFZ 1.50 weichen deutlich von den Richtwerten des § 17 Abs. 1 BauNVO ab. Diese Richtwertüberschreitungen sind städtebaulich vertretbar und erforderlich, da das betreffende Baugrundstück durch zwei Straßen, eine Grundstücksgrenze  sowie öffentliche Grün- und Verkehrsflächen begrenzt. In Folge dessen können einerseits keine weiteren Grundstücksflächen hinzugenommen werden, bei denen es sich nur noch um öffentliche Grünflächen handeln könnte und an denen jedoch Baugrundstück sowie Architekturkonzept andererseits partizipieren.

Die Weiterentwicklung der den Straßenzug der den  flankierenden Gebäudezeile sowie des bestehenden Fachmarktstandortes ist ein Anliegen, das von der Stadt bewusst mitgetragen wird. Das architektonische sowie das Baumassenkonzept der geplanten Gebäudeerweiterung sind städtebaulich zu begründen und zu vertreten. Sie werden der Burgkirchener Straße als westliche Stadteinfahrt mit ihrer bisher relativ schlichten Randbebauung einen aktuellen Akzent sowie einen Merkzeichencharakter und Wiedererkennungswert verleihen.

 

Baulinien

Die aus städtebaulichen Gründen bereits festgesetzte Baulinie entlang der Burgkirchener Straße wird in den Bebauungsplan Nr. 33 f übernommen und um eine für eine durch Wandhöhenobergrenzen festgesetzte, straßenseitig vorspringende Baugrenze für das II. und III. Obergeschoß ergänzt. Mit dieser für das II. bis III. Obergeschoß festgesetzten Baugrenze soll Spielraum für eine aufgelockerte, auch straßenseitig gestuft vorspringende Stockwerksgestaltung ermöglicht werden, die die Massivität dieses Gebäudeabschnittes reduziert und die Gebäudemasse im Interesse der Hinterlieger zur Burgkirchener Straße hin verlagert. Der relativ heterogenen städtebaulichen Situation entlang der Burgkirchener Straße wird mit dem geplanten Gebäude- und Baumassenkonzept eine zeitgemäße architektonische Gestaltung gegenübergestellt, die in dieser Form nur an diesem Ort städtebaulich begründet und vertreten werden kann. Die straßenseitig vorspringende Baugrenze benachteiligt auf Grund der Lage des Gebäudekomplexes an der Nordseite der Burgkirchener Straße die gegenüber liegenden Gebäude in keiner Weise durch Verschattungen.

 

Nutzungskonzept:

Das bestehende Nutzungskonzept des Geschäfts- und Bürogebäudes wird mit der geplanten Erweiterung im Wesentlichen beibehalten. Hinzu kommt lediglich die Aufstockung einer Betriebsleiterwohnung im Bereich des IV. Geschosses. Die überbaubare Grundfläche wird in der Planzeichnung mit 0,95 als Obergrenze, die Geschoßflächenzahl (GFZ) auf maximal 1,45 festgesetzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der wesentliche Teil der Erweiterungen in einem Bereich erfolgt, der an öffentliche Grünflächen angrenzt, die das eigentliche, private Baugrundstück umgeben, an diesen partizipiert und daher zu vertreten ist.

Für die Errichtung einer Tiefgarage ist auch die Unterbauung des Parkplatzes im Bereich des Grünzuges vorgesehen.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie auch die im Mischgebiet zulässigen kleineren Spielhallen werden ausgeschlossen.

 

Umweltbericht (Hinweis):

Im Rahmen des Verfahrens nach § 13 a BauGB wird auf die Umweltprüfung sowie den Umweltbericht verzichtet.

Gemäß § 13 a Abs. 1 letzter Satz wurde in der Zeit vom 5.02.2010 mit 26.02.2010 bei Trägern öffentlicher Belange sowie bei Bürgern eine öffentliche Abfrage durchgeführt, aus der sich kein Hinweis einer Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter ergab.