TOP Ö 2.1: Vollzug der Baugesetze;
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 61a für den Bereich an der Hauserbauernstraße (östlich), Robert-Koch-Straße (südlich), Leibnizstraße (westlich) und Grundstücke Flst.-Nrn. 891/61, 891/23, 891/22, 876/1, 879/16-T, 917/2-T,876/2-T, Gemarkung Burghausen im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB - Satzungsbeschluss

Beschluss: ungeändert beschlossen

Es wird folgender Beschluss gefasst:

 

Zum Schreiben der Eheleute Iris und Martin Lengfellner vom 27.06.2010:

Die geplante Höhenentwicklung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 a ist, orientiert an Bestand und Planungsabsichten, in der Umgebung vertretbar.

Die Aufteilung der öffentlichen Verkehrsflächen, insbesondere der Fuß- und Radwegeflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes

Umgriff des Bebauungsplanes:

In dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden sämtliche Grundstücke, auf denen eine städtebauliche Weiterentwicklung möglich bzw. in Form von konkreten Bauabsichten angezeigt worden ist, einbezogen.

Eine Anhebung der Bebauung des Grundstückes Flst. Nr. 891/61 um ein Geschoß bewegt sich in dem städtebaulich vertretbaren Rahmen. Insofern wird auf die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 61a verwiesen.

Die Festsetzung eines Mischgebietes entspricht der tatsächlichen und geplanten Nutzung der Grundstücke entlang der Robert Koch-Straße und bildet auch eine der Grundlagen der Bebauungsplanaufstellung. Im Zusammenhang mit einer Entscheidung über den vorgelegten, erweiterten Bauantrag, sah der Stadtrat die Notwendigkeit für die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den erweiterten Umgriff und hat durch Aufstellungsbeschluss den Planungsauftrag dazu erteilt.

Aufstockung bestehender Gebäude, Bauhöhen und Bauweisen:

Aufstockungen können sich bei bestehenden Gebäuden nur in dem Rahmen bewegen, der statisch und vom Gebäudekonzept her praktisch umsetzbar ist. Diese Überprüfung erfolgte auf Veranlassung der Gebäudeeigentümer durch ihren Architekten und wurde mit dem Stadtbauamt städtebaulich abgestimmt und kann auch vertreten werden.

Die Festsetzung der Bauweise  erfolgte auf der Grundlage der Baunutzungsverordnung und musste an den nachbarschaftlichen Gegebenheiten orientiert werden, daher die offene Bauweise auf dem Flurstück Nr. 891/23.

Die Weiterentwicklung der bestehenden Bebauung entlang der Robert-Koch-Straße als Haupterschließungsstraße ließ analog der Situation an der Leibnizstraße als Betonung der Eck- bzw. Einmündungssituation ein Ausdehnen in Richtung auf die Hauserbauernstraße zu. Für die vorhandenen, südlich anschließenden Grundstücke entlang der Hauserbauernstraße besteht kein Handlungsbedarf. Ein zukünftiges Vorrücken der Gebäudeflucht ist im Bereich der Wohngrundstücke nicht erforderlich.

Für Robert-Koch-Straße 9 lagen entsprechende Bauanträge vor, von denen der wesentliche bereits genehmigt werden konnte. Die Festsetzungen für Robert-Koch-Straße 5 orientieren sich an dem dafür  vorliegenden, realisierbaren Planungsentwurf.

In begründeten Fällen wie in diesem, kann das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO auch deutlich überschritten werden.

Auf die Begründung zum Bebauungsplan wird verwiesen. Eine architektonische Anpassung der südlich anschließenden Grundstücksbebauung, beginnend bei Hauserbauernstraße 7 ist weder absehbar noch durchsetzbar, sie steht den Grundstückseigentümern jedoch im Rahmen des geltenden Planungsrechts frei.

Die Grundstücke entlang der Südseite der Robert-Koch-Straße sind bereits von gemischter Nutzung geprägt, mit dem Bebauungsplan erfolgt die Anpassung auch für das zu bebauende Grundstück.

Zum jeweiligen Maß der baulichen Nutzung wird auf die Begründung verwiesen.

Nach den eingereichten Planunterlagen eignete sich der festgesetzte Standort für die Pflanzung  eines Baumes auf dem Flst.Nr. 891/23 und 3 Bäume auf der Flst. Nr. 876/1; die Festsetzung weiterer Standorte für zu pflanzende Einzelbäume (Bäume 1. Ordnung)  ist aufgrund von Tiefgaragenvorhaben nur eingeschränkt möglich. Zusätzlich soll durch die Pflanzung von gemischten Baum- und Strauchhecken (Bäume auf Tiefgaragendecke mit 50 cm durchwurzelbarem Boden) ein Ersatz für teilweise zu entfernende Strauchhecken geleistet werden. Die Bäume über der Tiefgaragendecke erreichen hier nur eine eingeschränkte Wuchsleistung. Es sollen bevorzugt trockenheitsverträgliche Baumarten gepflanzt werden.  Gegenüberliegende Grundstücke befinden sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes; Planungsvorgaben bestehen dafür nicht.

In dem beschleunigten Verfahren nach § 13 a des Baugesetzbuches (BauGB), das beim Bebauungsplan Nr. 61 a Anwendung findet,  ist der Nachweis von Ausgleichsflächen nicht erforderlich.

Fragen zu Festsetzungen bezüglich Bauhöhen und Bauweise

Zwischen der offenen und der geschlossenen Bauweise gibt es eine Vielzahl Abstufungen, eben auch die Annäherung dort, wo eine Lücke auf Grund der tatsächlichen Gegebenheiten nicht geschlossen werden kann.

Eine völlige Abkehr von der östlich bereits im Ansatz vorhandenen, geschlossenen Bauweise hätte eine bauliche Massierung parallel zur Hauserbauernstraße zur Folge gehabt, die städtebaulich nicht erwünscht ist. Die Festsetzung der offenen Bauweise für die Grundstücke Robert-Koch-Straße 9 und Hauserbauernstraße 7 orientiert sich an den bereits geschaffenen baulichen Gegebenheiten.

Abstandsflächen können bis zu einem gewissen Grad überschritten werden, wenn ein Einvernehmen mit benachbarten Grundstückseigentümern erzielt wird oder ein Bebauungsplan diese auf Basis einer städtebaulichen Begründung festsetzt. Die Verhältnismäßigkeit für gesundes Wohnen muss eingehalten werden.

Der Stadtrat sieht die Entwicklung der Innenstadt als erklärtes Ziel. Abhängigkeiten bestehen hier in der Verfügbarkeit entsprechender Grundstücke. Dies ist gegenwärtig im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 a gegeben.

Innerstädtischer Grund und Boden ist nicht vermehrbar. Ein wirtschaftlicher Umgang damit ist daher geboten. Das Planungsrecht bietet dafür das Instrumentarium. Maßstäbe hängen immer mit Abständen zusammen, die diese prägen.

Städtebauliche Konzepte können sich auch am Bestand orientieren, der Bereich des Herzogsparks wurde nach einem städtebaulichen Konzept entwickelt. Die inzwischen historische, als Eigentumswohnanlage sanierte Gebäudegruppe auf der gegenüberliegenden Südseite der Robert-Koch-Straße hat städtebauliche Bedeutung, wäre sicherlich nicht verfügbar und löst keinerlei Handlungsbedarf  aus. Konzeptionelle Überlegungen würden hier, wie auch in dem Bereich zwischen Bunsen- und Max-Eyth-Straße unnötige Verunsicherung und Unverständnis auslösen.

Soweit nicht Planrecht besteht oder geändert wurde, handelt es sich bei den genannten Planungsvorhaben um solche in weitgehend bebauten Bereichen nach § 34 Baugesetzbuch oder ohne qualifizierten Bebauungsplan, die im Rahmen der Einfügung zugelassen werden können. Der inzwischen ausgeführte Neubau an der Wöhlerstraße entspricht dem beschlossenen, rechtskräftigen Planungskonzept des Bebauungsplanes 35 b.

Bebauungsplanverfahren

Bebauungspläne sind aufzustellen, sobald und soweit dies erforderlich ist. Im Rahmen einer Entscheidung über einen Bauantrag kann die Stadt, wenn sie feststellt, dass dieser von den Grundzügen der Planung abweicht oder eine Entscheidung im Rahmen der Einfügung des § 34 BauGB nicht möglich ist, die Zurückstellung des Bauantrages und die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Festlegung eines Umgriffs beschließen. Davon hat sie Gebrauch gemacht.

Die Stadt hat sich bereits Anfang der 90er Jahre Gedanken über ein Gesamtkonzept für diesen Bereich gemacht, konnte dieses jedoch nicht sinnvoll fortführen, da Einzelgrundstücke nicht verfügbar bzw. Eigentümer und Nachbarn nicht zur Mitwirkung bereit waren.

Für den betreffenden Bauantrag im Geltungsbereich des später eingeleiteten Bebauungsplanes konnte die Stadt das Einvernehmen erteilen.

Die der Stadt von den Grundstückseigentümern im Geltungsbereich des Bebauungsplanes mitgeteilten Planungsabsichten sind nach Abstimmung in das Konzept eingeflossen.

Die Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück Robert-Koch-Straße 9 erfolgt auf der Grundlage einer bereits erteilten Baugenehmigung. Der weitergehende Bauantrag ist zurückgestellt worden.

Einwände, frühzeitige Bürgeranhörung

Die im Rahmen der frühzeitigen Anhörung vorgebrachten Einwände waren Gegenstand der Sitzungsberatungen und des Billigungsbeschlusses.

Die Aufteilung der öffentlichen Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplanes. Das Tiefbauamt hat die diesbezügliche Situation überprüft und für ausreichend befunden. Hier ist ohnehin bei Fußgängern  und Radfahrern gegenseitige Rücksichtnahme angesagt.

Eine Stellplatzberechnung für ein Bauvorhaben bezieht auf dem eigenen Grundstück sowohl Tiefgaragenstellplätze, als auch Oberflächenstellplätze ein, die anerkannt werden können und auch solche, die auf einem Grundstück in erreichbarer Nähe nachgewiesen werden können.

Abwägung im Rahmen des Billigungsbeschlusses

Aus städtebaulichen Gründen zulässige Überschreitungen von Abstandsflächen kommen bei Gebäuden, die an der straßenseitigen Grundstücksgrenze errichtet werden, häufiger vor. Planzeichen zur Festsetzungen von Baugrenzen und Baulinien, die hier ihre Anwendung finden, definieren diese Überschreitung. Die Überschreitung von Abstandsflächen zum Nachbarn ist vertretbar, wenn die Mindestabstandsflächen eingehalten werden, die ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet wird. Im Übrigen trägt der Nachbar die Planung mit. Dies ist zwar bauplanungsrechtlich nicht direkt von Belang, trug jedoch dazu bei, dass hinsichtlich eines Konzeptes für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Konsens erzielt werden konnte. Im Zuge der Gebäudezeile ist eine Annäherung an eine geschlossenen Bauweise durch Festsetzung verkürzter Abstandsflächen städtebaulich erwünscht, da andererseits ein direkter Grenzanbau beim Nachbarn auf Grund fehlender Brandwandqualität sowie der vorhandenen Tiefgaragenzufahrt heute nicht mehr durchführbar ist.

Die in der Sitzung angeführten Argumente stellen im bauplanungsrechtlichen Sinne keine Abwägung dar, sondern dienten der Erläuterung der städtischen Motive. Die Stadtratsfraktionen befassen sich in der Regel in ihren Vorbesprechungen mit den Inhalten der Einwendungen sowie deren Abwägungen. Im Rahmen der Stadtratssitzungen erfolgen lediglich die jeweiligen Beschlussfassungen.

Das Instrumentarium des Baugesetzbuches, § 9 Abs. Ziff. 1 u. 2 BauGB, die Baulinien und Baugrenzen, die Ziff. 3.4 und 3.4 der Anlage zur Planzeichenverordnung, wurden ja gerade deshalb geschaffen, um begründete städtebauliche Ziele tatsächlich auch umsetzen zu können. Die Entscheidung über einen Bebauungsplan ist von der Natur her eine Einzelfallentscheidung. Eine Rechtswirkung auf andere Standorte entfaltet dieser Bebauungsplan nicht.

 

Stellungnahme zum anliegenden Schreiben – vom 12.05.2010:

1. Schulzentrum mit Ensemble Johannes-Hess Schule

Die Planung und der Beginn der Ausführung des Ensembles von Schule, Kirche und Wohnhaus gehen auf einen Wettbewerb der ausgehenden dreißiger Jahre und seines Zeitgeistes zurück und wurden in der Nachkriegszeit zu Ende geführt. Das Grundkonzept wird durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht beeinträchtigt

Mit der vorliegenden Planung wird das Ensemble von Johannes-Hess-Schule und Hochhaus keineswegs integriert, abgewertet bzw. in seiner Eigenständigkeit eingeschränkt, da es sich ohnehin um eine relativ geschlossene Quartiersbebauung handelt. Auf Grund der großzügigen Abstände, gerade in der betreffenden Richtung bleibt die Eigenständigkeit und Dominanzwirkung des Schulensembles gewahrt. Es ist jedoch legitim, Stadtentwicklung im Sinne einer Zentrumsentwicklung weiter zu betreiben und weiter zu entwickeln, wo dies sinnvoll und geboten erscheint. Städtebau bedeutet nicht, den bisherigen Gebäudebestand für alle Zeit einzufrieren.

 

2. Ensemble Robert-Koch-Straße Nord zwischen Bunsenstraße und  Gebäude Wöhlerstraße 3 mit    Max-Eyth-Straße (ursprüngliche Bebauung)

Das Gebiet um Bunsen- und Max-Eyth-Straße bis hin zur Wackerstraße ist Teil einer der ersten Werkswohnsiedlungen im Bereich der heutigen Neustadt auf der oberen Terrasse. Es weist fast durchgehend wiederkehrende Grundmerkmale auf, die es gilt zu bewahren. Dies hat der Stadtrat auch über die inzwischen erfolgten baulichen Änderungen und Ergänzungen hinweg mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 58 in den 90er Jahren deutlich gemacht.

Die inzwischen druchgeführten Gebäudeerweiterungen erfolgten antragsgemäß und wurden im Einzelfall hinsichtlich der Verträglichkeit mit der Nachbarschaft geprüft und genehmigt.

Die Bebauung im geplanten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 a südlich der Robert-Koch-Straße ist demgegenüber eigenständig zu beurteilen und nimmt nur unwesentlich Einfluss auf das betreffende Werkswohnquartier. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes hat die Stadt sich für eine Weiterentwicklung des dort vorhandenen Gebäudebestandes entschieden, als positives Signal für die Entwicklung des Zentrums der Innenstadt.

 

3. Robert-Koch-Straße 5 mit 7 (Geith)

Die Bebauung auf den Grundstücken Robert-Koch-Straße 5 – 9 hat sich teils durch Umbauten, Aufstockungen sowie Neubauten zu dem heute vorhandenen Bestand entwickelt und wurde dem jeweiligen Bedarf angepasst. Die vorliegende Neuplanung auf dem Grundstück Robert-Koch-Straße 9, die ohnehin lediglich mit dem obersten Geschoss über ein bereits bauordnungsrechtlich genehmigtes Bauvorhaben hinausgeht, schließt sich bestehenden, vertretbaren Entwicklungsimpulsen und Erweiterungsabsichten  an. Im heutigen städtebaulichen Verständnis von weitgehender Baufreiheit, wie es von der bayerischen Staatsregierung vertreten wird, können benachbarte Gebäude unterschiedlichen gestalterischen Vorgaben hinsichtlich Außengestaltung und Dachform folgen, soweit Kernvorgaben, wie abgestimmte Grundlinien und Höhenentwicklungen eingehalten werden. Vorschriften hinsichtlich Vereinheitlichung der Außengestaltung sind daher nicht wünschenswert und im Interesse einer Lebendigkeit des Stadtbildes auch nicht erwünscht.

 

 

4. Wohnblöcke mit Walmdach an der Robert-Koch-Straße östlich Leibnizstraße

Die betreffenden Gebäude östlich der Leibnizstraße, entlang von Robert-Koch-Straße und Wackerstraße sind Bestandteil der jeweiligen Ensembles aus den ausgehenden zwanziger bzw.  dreißiger Jahren, denen ein bestimmter Charakter, ein einheitliches Vorbild und ein einheitlicher Nutzungszeck als hochwertiger aufgelockerter Arbeitermietwohnungsbau gemein sind. Die bestehenden Eigentumsverhältnisse machen hier Änderungen nicht absehbar. Eine Beeinträchtigung durch erfolgte und geplante Neubauten ist nicht gegeben. Bei dem betreffenden Gebäude an der Ecke Wöhlerstraße wurde eine vertretbare, zeitgemäße und wirtschaftliche Gebäudeform und –Gestaltung mit Hinblick auf die Nachbarschaft gesucht, geprüft und durch nachprüfbare Entscheidungen sanktioniert. Aufgrund der jeweils vorhandenen konstruktiven Gebäudestruktur sind die Festsetzung sowie ein nachträglicher Einbau von Arkaden in den Gebäuden Robert-Koch-Straße 5 und 7 nicht möglich und daher auch nicht vertretbar.

 

5. Herzogpark

In dem zeitgemäß nachverdichteten Wohnquartier des Herzogsparks wurde eine hohe Baudichte bei guter Wohnumfeldqualität und wirtschaftlicher Nutzung von Grund und Boden vereinigt. Es stellt daher ein gutes Beispiel städtebaulicher Integration  und Nachverdichtung in den 90er Jahren dar.

 

6. Gebäude Wöhlerstraße 3

Siehe zu 4.

Das Gebäude Wöhlerstraße 3 nimmt in seiner Randlage eine Sonderstellung ein und orientiert sich in gestalterischen Bezügen an den gegenüberliegenden Gebäuden. Ob Pult- oder Satteldach, der seinerzeit vorgelegten Planung wurde nach eingehender Prüfung und Diskussion das Einvernehmen erteilt. Es nimmt mit seiner Südfassade zeitgemäße Bezüge zur Robert-Koch-Straße auf, wie auch mit seiner Längsseite zur Wöhlerstraße. Das eingerückte Dachgeschoss sowie das Pultdach tragen zu einem Erscheinungsbild mit hoher Identität des Gebäudes bei. Wirtschaftliche Gesichtspunkte sind unstrittig und liegen jedweder Planung zu Grunde, da Neubauten heute mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden sind.

 

7. Neubau Robert-Koch-Straße 9 – noch nicht vorhanden, Planung aus der Presse bekannt

Die Planung des Gebäudes Robert-Koch-Straße 9 reagiert mit seiner gelockerten Baukörpergestaltung auf die zeilenorientierte Nachbarbebauung der Hausnummern 5 und 7. Die Korrelation mit den Nachbargebäuden, wie im Schreiben genannt, ist bei einem Eckgebäude, dem folglich eine besondere Bedeutung zukommt, nur ein Ansatz, der je nach Planungswillen einer Stadtgemeinde zu Grunde zu legen ist. Mit dem inzwischen bereits genehmigten Bauvorhaben hat die Stadt jedoch anders entschieden und folgt dem Ansatz einer Betonung der Ecksituation im Einmündungsbereich der Hauserbauernstraße. Mit der stufigen Gebäudekubatur werden interessante Nutzungsmöglichkeiten mit dem städtebaulichen Gesichtspunkt einer Überleitung der geplanten Höhenentwicklung zu den niedrigeren Nachbargebäuden verbunden. Auf Grund der eigenständigen Lage des Schulquartiers wird das sogenannte „Hochhaus“ städtebaulich weder beeinträchtigt, noch als baulicher Bezug herangezogen. Es ist lediglich in einem begrenzten Rahmen maßstabsbeeinflussend. Städtebauliche Wertungen unterliegen zum großen Teil auch dem  Beurteilungsvermögen und der Motivation des Betrachters. Die vorliegende Bauleitplanung folgte der Zielsetzung einer angemessenen Objektivität.

 

Folgerung für Grundstück Robert-Koch-Straße / Hauserbauernstraße

Zu Variante 1

In der Vergangenheit wurden verschiedene Konzepte untersucht, die sich jedoch zum damaligen Zeitpunkt nicht realisieren ließen. Es wurde bei seinerzeit geschlossener Bauweise von einer dem Bebauungsplanentwurf ähnelnden Höhenentwicklung ausgegangen.

Zu Variante 2

Die Nutzung des Grundstücks Robert-Koch-Straße 9 als Parkplatz ist ausgeschlossen. Eine Baugenehmigung wurde erteilt und mit dem Bau inzwischen begonnen.

 

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan dient der Integration des auf dem Grundstück Robert-Koch-Straße 9 geplanten Bauvorhabens. Wenn, hier vorliegend, aus städtebaulichen Gründen die Errichtung von Gebäuden auf festgelegten, auch gemeinsamen Grundlinien erfolgen soll, kann dies durch Festsetzung von Baulinien geschehen. Hierdurch werden die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen verkürzt.

Der geplante Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 a ist durch die Geltungsbereichsgrenze gekennzeichnet und bezieht neben den angrenzenden Straßenflächen diejenigen Grundstücke mit ein, für die aus den zuvor beschriebenen Gründen ein Änderungsbedarf zu Gunsten einer  städtebaulichen Aufwertung besteht.

Die geplante Umwidmung von allgemeinem Wohngebiet in Mischgebiet entspricht der tatsächlichen Entwicklung und macht dies auch nach außen deutlich.

Mit dem Planungsziel des Vorrangs der Innenentwicklung und damit Zentrumsverdichtung vor der Außenentwicklung wird der geplante, höhere Verdichtungsgrad begründet. Bauwerber haben für die Gestaltung der nicht überbauten Grundstücksflächen einen Außenanlagenplan vorzulegen, der im Hause abzustimmen ist.

 

Straßenraum und Verkehr

Der Straßenraum der Robert-Koch-Straße gehört zu den großzügigen Straßenquerschnitten in der Neustadt. Mit der Anlage von begleitenden Grünstreifen sowie von Besucherstellplätzen und der Pflanzung von Bäumen, ist weder die Flüssigkeit des Verkehrs beeinträchtigt, noch eine unvertretbare Beschleunigung begünstigt.

Das geplante Mischgebiet stellt heute den Abschluss der Geschäftszone der Stadtmitte dar, mit einem hohen Anteil an Dienstleistungen. Durch die Festsetzung eines Mischgebietes wird der tatsächlichen  und geplanten Nutzung Rechnung getragen. Periphere Wohngebiete, wie das “Am Steindlgut“ haben sicherlich allgemein Auswirkungen auf zentrale Entwicklungen, sind nicht jedoch nicht speziell Verursacher für quartiersbezogene Entwicklungen.

 

Zum Schreiben des Landratsamtes Altötting vom 21.06.2010:

Sachgebiet 52 (Hochbau):

Die Voraussetzungen für eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt wurden geprüft und haben sich als nicht gegeben herausgestellt.

Sachgebiet 53 (Landschaftspflege, Grünordnung und Gartenbau):

Der technische und bauliche Aufwand vergrößert sich bei einer Erdüberdeckung einer Tiefgarage erheblich mit der Einbauhöhe des aufzubringenden Substrates. In Abwägung der Förderung von Wuchseigenschaften für Bäume (geringere Wuchshöhe, beschränkt durch Substratangebot und Wasserverhältnisse) und Sträucher auf der Tiefgaragendecke und einem vertretbaren baulichen Aufwand soll die Überdeckung mit 0,50 m festgesetzt werden und damit gegenüber der bisher festgelegten Einbauhöhe  von 0,35 m entsprechend vergrößert werden. Ein befriedigender Pflanzgürtel kann sich entwickeln.

Immissionsschutzgesetz und Naturschutzfachliche Stellungnahme:

Jeweils keine Stellungnahme erforderlich

Mit 19 zu 3 Stimmen

 

Herr Stadtrat Schacherbauer kommt in den Sitzungssaal zurück.

 

Der im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB aufgestellte Bebauungsplan Nr. 61 a in der Fassung vom 21.07.2010 wird mit nachfolgender Begründung als Satzung beschlossen.

 

Begründung

 

Zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 61 a für den Bereich an der Hauserbauernstraße (östlich), Robert-Koch-Straße (südlich) und Leibnizstraße (westlich), der Grundstücke Flst.-Nrn. 891/61, 891/23, 891/22 und 876/1, Gemarkung Burghausen, im Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB

 

Vorbemerkungen

 

Erfordernis der Neuaufstellung des Bebauungsplanes

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 61 a wird erforderlich, da die vorliegende Planung für ein Wohn- und Geschäftsgebäude mit der vorhandenen Nachbarbebauung bzw. dort bestehenden Erweiterungsabsichten koordiniert werden soll. In diesem Zusammenhang soll auch, abweichend vom rechtsgültigen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan, der den betreffenden Bereich als Wohnbaufläche darstellt, für die Grundstücke entlang der Robert-Koch-Straße ein Mischgebiet festgesetzt werden.

 

Lage und Einordnung in übergeordnete Planungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 a liegt im Bereich der oberen Terrasse des Stadtgebietes innerhalb des Siedlungszusammenhangs der Neustadt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan ist die betreffende Fläche als Wohnbaufläche (W) dargestellt.

 

Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB, Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB

Im Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan ist der Geltungsbereich als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Mit dem Bebauungsplan wird für die Grundstücke entlang der Robert-Koch-Straße entsprechend der tatsächlichen Entwicklung ein Mischgebiet festgesetzt. Im Rahmen des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB wird der Flächennutzungsplan der Stadt Burghausen mit integriertem Landschaftsplan gemäß § 13 a Abs. 2 Ziff. 2 BauGB im Wege der Berichtigung durch nachträglichen Beschluss angepasst.

 

Planungskonzept

 

Erschließung:

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 61 a grenzt an die Leibnizstraße, Robert-Koch-Straße bzw. die Hauserbauernstraße. Sämtliche Grundstücke sind vom öffentlichen Straßenräumen her direkt erschlossen. Die Zufahrten zu den Tiefgaragen erfolgen von der Robert-Koch-Straße aus und werden zwischen den Gebäuden Nr. 7 und 9 parallel zusammengefasst. Die  Besucherstellplätze entlang der Robert-Koch-Straße werden beibehalten.

 

Städtebauliches Konzept:

Mit dem Bebauungsplan werden die Voraussetzungen für die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftsgebäudes an der Ecke zur Hauserbauernstraße bzw. der Erweiterung des bestehenden Wohn- und Geschäftsgebäudes Robert-Koch-Straße 7 an der Ecke Leibnizstraße und somit die Voraussetzungen für eine zukünftige, markante Raumkante geschaffen.

Das an der Ecke zur Leibnizstraße liegende Gebäude Robert-Koch-Straße 5 soll zur angemessenen wirtschaftlichen Nutzung sowie städtebaulichen Betonung des östlichen Abschlusses der innerstädtischen Geschäftszone maßstabsgerecht aufgewertet und erweitert werden. Dies soll optional durch eine bauliche Erweiterung zur Leibnizstraße sowie durch Aufstockung um ein zurückgesetztes, weiteres Geschoss und darüber in verjüngten Abmessungen um ein Penthouse in einem möglichen 5. Stockwerk erfolgen. Auf Grund der städtebaulich notwendigen Betonung der Raumkanten sowie Annäherung einer geschlossenen Bauweise werden zur Robert-Koch-Straße eine Baulinie bis zu einer Höhe von 10,50 m, für die Erweiterung im Eckbereich zur Leibnizstraße Baulinien bis zu 12,60 m Wandhöhe festgesetzt.

Dem Gebäude Robert-Koch-Straße 7 wird eine begrenzte Aufstockungsmöglichkeit unter Beibehaltung der vorhandenen Baukörpergliederung eingeräumt.

Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird auf dem Grundstück Robert-Koch-Straße 9 einem Antrag auf Bauvorbescheid für ein die Ecksituation betonendes, gegliedertes, bis zu sechsstöckiges Gebäude gefolgt.

 

Aus städtebaulichen Gründen soll das markante Eckgebäude mit stockwerksweise gestaffeltem Baukörper errichtet werden. Zur Robert-Koch-Straße hin wird damit eine geschlossenere Raumkante angenähert, parallel zur Hauserbauernstraße dagegen durch Zurückstaffelung zu der kleinteiligeren Nachbarbebauung übergeleitet. Zur Robert-Koch-Straße sowie zur Hauserbauernstraße werden bis zu einer Wandhöhe von 10,00 m Baulinien, desweitern nach Gebäudehöhen differenziert, Baugrenzen festgesetzt, um die städtebauliche Fassung  gegenüber den betreffenden öffentlichen Straßenräumen spürbar zu definieren. Mit   Zurückstaffelung  und Verjüngung des geplanten Gebäudes ab dem 3. Obergeschoss wird auch Gegenüberlieger-Interessen Rechnung getragen. Mit der Festsetzung von Baulinien entstehen unter Berücksichtigung der Tiefe der angrenzenden öffentlichen Straßenräume und der Nichtanrechnung von Abstandsflächen für die betreffenden Gegenüberliegergrundstücke keine Nutzungseinschränkungen.

Das Maß der baulichen Nutzung, die Grundflächenzahl wird im allgemeinen Wohngebiet (WA) auf 0,4, im Mischgebiet entlang der Robert-Koch-Straße auf 0,65 und damit

über dem betreffenden Richtwert der Baunutzungsverordnung von (GRZ) 0,6 festgesetzt, da dies in Hinblick auf die Innenstadtlage, die Verfügbarkeit von Grundstücksflächen und aus Gründen einer wirtschaftlichen Nutzung innerstädtischen Bodens bzw. auch in Hinblick auf die deutlich niedrigere Bebauungsdichte auf den südlich angrenzenden Wohngrundstücken zu vertreten ist.

Für die Unterbauung der freien Grundstücksbereiche mit Tiefgaragen und deren Zufahrten kann die Grundflächenzahl (GRZ) um 0,5 ihres Wertes erhöht werden.

Die aus städtebaulichen Gründen  auf den Grundstücken Robert-Koch-Straße 5 und 7 festgesetzte Geschoßflächenzahl von 1,8 überschreitet den Richtwert der Baunutzungsverordnung von GFZ 1, 2 aus den vorgenannten Gründen deutlich.

 

Dies betrifft auch die Bebauung auf dem Grundstück Robert-Koch-Straße 9. Das in Hinblick auf die Nachbarschaft zum sogenannten Hochhaus angestrebte, erforderliche und dominante Gebäude macht auf Grund der zur Verfügung stehenden Grundstücksgröße die Festsetzung einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 2,5 erforderlich. In Hinblick auf die nach Süden anschließen de, erheblich geringere Baudichte ist dies zu vertreten, da die südlich angrenzenden Grundstücke durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes praktisch keine Belichtungs- und Besonnungs-einschränkungen hinzunehmen haben.

Die bauliche Verdichtung innerhalb des Mischgebietes entlang der Robert-Koch-Straße führt für die Gegenüberlieger-Grundstücke Robert-Koch-Straße 6 – 12 bzw. Max-Eyth-Straße 4 auf Grund des großzügigen Straßenraumes bzw. der reichlich bemessenen Vorgartentiefen nicht zu unvertretbaren Belichtungseinschränkungen und in Folge der Festsetzung von Baulinien nicht zu Einschränkungen deren Bebaubarkeit.

 

Nutzungskonzept:

Der tatsächlichen Entwicklung der Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird mit der Festsetzung eines Mischgebietes (MI) Rechnung getragen.

 

Grünordnung:

Das grünordnerische Konzept zielt auf eine möglichst großzügige Grünflächengestaltung auf den verbleibenden Freiflächen ab, dies auch im Bereich der Tiefgaragendecken. Durch die Verlegung von nachzuweisenden Parkplätzen in Tiefgaragen auf den Grundstücken des Geschoßwohnungsbaus wird erreicht, dass die oberirdischen Freiflächen überwiegend als Grünflächen gestaltet werden können. Dazu wird in den Festsetzungen eine notwendige Überdeckung der Tiefgaragenoberflächen mit mind. 50 cm durchwurzelbarem Substrat festgeschrieben. Die Grünflächengestaltung ist in einem gesonderten Freiflächengestaltungsplan im Zuge der Baueingabeplanung nachzuweisen. Zu pflanzende Bäume und Sträucher kompensieren den Verlust von bestehenden Gehölzflächen auf den bisherigen Freiflächen.

 

Umweltbericht (Hinweis):

Im Rahmen des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Abs. 1 Ziff. 1 BauGB wird auf die Durchführung der Umweltprüfung verzichtet.